Immobilienbewertung: Online-Rechner oder Makler

Wer heute wissen möchte, was das eigene Haus wert ist, findet im Internet innerhalb weniger Sekunden zahlreiche Möglichkeiten.

Postleitzahl eingeben.
Wohnfläche ergänzen.
Baujahr auswählen.

Und kurz darauf erscheint eine Zahl.

Das ist bequem - und für eine erste Orientierung durchaus hilfreich.

Doch spätestens dann, wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Immobilie tatsächlich zu verkaufen, stellt sich eine wichtige Frage:

Wie realistisch ist dieser errechnete Immobilienwert eigentlich

Denn zwischen einer automatisierten Online-Bewertung und dem Preis, den ein Käufer am Ende tatsächlich für eine Immobilie bezahlt, kann ein erheblicher Unterschied liegen.

Online-Rechner arbeiten in der Regel mit großen Datenmengen und statistischen Vergleichswerten.

Aus Angaben wie

• Lage bzw. Postleitzahl
• Immobilienart
• Wohnfläche
• Grundstücksgröße
• Baujahr
• teilweise Zustand und Ausstattung

wird ein geschätzter Immobilienwert errechnet.

Das kann sinnvoll sein, wenn Sie zunächst wissen möchten, in welcher ungefähren Größenordnung sich der Wert Ihres Hauses bewegt.

Ein Online-Rechner liefert also eine Orientierung - aber noch keine individuelle Verkaufsstrategie.

Stellen Sie sich zwei Einfamilienhäuser vor.

Beide stehen im gleichen Ort auf Rügen.

Beide wurden ungefähr zur gleichen Zeit gebaut.

Beide haben 130 Quadratmeter Wohnfläche und ein ähnlich großes Grundstück.

Auf dem Papier sehen sie fast gleich aus.

In der Realität können sie dennoch einen deutlich unterschiedlichen Marktwert haben.

Warum:

- Das eine Haus liegt vielleicht an einer viel befahrenen Straße.

- Das andere am Ende einer ruhigen Sackgasse mit freiem Blick über Wiesen.

- Das eine wurde über viele Jahre kaum modernisiert.

- Beim anderen wurden Dach, Heizung, Fenster und Badezimmer bereits erneuert.

- Das eine Grundstück ist von der Straße vollständig einsehbar.

- Das andere bietet einen wunderschönen alten Garten mit Privatsphäre.

Genau diese Unterschiede kann ein standardisierter Online-Rechner nur eingeschränkt erfassen.

Für einen Käufer können sie jedoch entscheidend sein.

Bei einer Immobilienbewertung auf Rügen reicht es deshalb nicht aus, lediglich die Postleitzahl zu kennen.

Schon wenige Kilometer - manchmal sogar wenige Straßen - können einen Unterschied machen.

Meer- oder Boddennähe, touristische Lagen, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Ruhe, Aussicht oder die Entfernung zu Bergen und den Ostseebädern beeinflussen die Nachfrage.

Hinzu kommen sehr unterschiedliche Käufergruppen.

Ein Haus, das für eine junge Familie interessant ist, wird anders wahrgenommen als eine Immobilie, die sich besonders als Zweitwohnsitz oder Altersruhesitz eignet.

Wer den realistischen Verkaufspreis eines Hauses ermitteln möchte, muss deshalb nicht nur die Immobilie kennen.

Man muss auch wissen, wer sie wahrscheinlich kaufen wird.

An dieser Stelle entsteht häufig ein weiteres Missverständnis.

Der Preis, den Sie auf einem Immobilienportal für ein vergleichbares Haus sehen, ist zunächst nur der Angebotspreis.

Er sagt nicht automatisch aus, zu welchem Preis die Immobilie später tatsächlich verkauft wurde.

Der Marktwert wiederum beschreibt vereinfacht den Wert, der unter den jeweiligen Marktbedingungen voraussichtlich erzielbar ist.

Und der tatsächliche Verkaufspreis entsteht schließlich durch Angebot, Nachfrage und Verhandlung zwischen Verkäufer und Käufer.

Deshalb reicht es für eine realistische Immobilienbewertung nicht aus, einige ähnliche Angebote auf Immobilienportalen miteinander zu vergleichen.

Gerade Eigentümer, die viele Jahre oder sogar Jahrzehnte in ihrem Haus gelebt haben, verbinden damit einen Wert, den kein Rechner erfassen kann.

Die Stelle im Garten, an der früher die Schaukel der Kinder stand.

Der selbst gepflanzte Apfelbaum.

Die Terrasse, auf der unzählige Sommerabende verbracht wurden.

Diese Erinnerungen haben einen persönlichen Wert.

Sie erhöhen allerdings nicht automatisch den Marktwert der Immobilie.

Und trotzdem sind sie für einen erfolgreichen Verkauf nicht bedeutungslos.

Denn auch Käufer entscheiden nicht ausschließlich anhand von Quadratmetern und Baujahr.

Sie müssen sich vorstellen können:

„Hier könnte mein neues Zuhause sein.“

Eine gute Immobilienbewertung betrachtet deshalb nüchtern die Zahlen - ohne die Besonderheiten und das Potenzial eines Hauses aus den Augen zu verlieren.

Bei meinen Immobilienbewertungen erlebe ich immer wieder, dass Eigentümer bereits eine Vorstellung vom Wert ihres Hauses haben.

Manchmal stammt diese aus einem Online-Rechner.

Manchmal wurde ein ähnliches Haus in der Nachbarschaft angeboten.

Und manchmal hat jemand aus dem Bekanntenkreis gesagt:

„Unter diesem Preis würde ich niemals verkaufen.“

Wenn ich mir die Immobilie anschließend persönlich ansehe, kommen jedoch Faktoren hinzu, die vorher überhaupt nicht berücksichtigt wurden.

Das können notwendige Modernisierungen sein.

Es können aber genauso gut besondere Qualitäten sein, die den Wert und vor allem die Vermarktbarkeit positiv beeinflussen:

ein außergewöhnlich großes Grundstück, eine besonders ruhige Lage, ein schöner alter Baumbestand, zusätzliche Nebengebäude, eine gute Raumaufteilung oder Entwicklungsmöglichkeiten, die auf den ersten Blick gar nicht erkannt wurden.

Deshalb möchte ich eine Immobilie sehen, bevor ich eine belastbare Einschätzung abgebe.

Hier wäre ich vorsichtig mit pauschalen Prozentangaben.

Es gibt nicht „die typische Abweichung“, die für jede Immobilie gilt.

Je standardisierter eine Immobilie und je größer die verfügbare Datenbasis ist, desto näher kann eine automatisierte Bewertung am tatsächlichen Markt liegen.

Bei individuellen Einfamilienhäusern, besonderen Grundstücken oder Immobilien in kleineren und sehr unterschiedlichen regionalen Märkten können die Unterschiede dagegen erheblich sein.

Deshalb ist für mich entscheidender:

Wofür benötigen Sie die Bewertung

Möchten Sie aus Neugier ungefähr wissen, was Ihr Haus wert sein könnte

Dann kann ein Online-Rechner vollkommen ausreichend sein.

Überlegen Sie dagegen konkret, Ihr Haus zu verkaufen, ein Darlehen abzulösen, eine Erbschaft zu regeln oder mit Ihren Kindern über Ihre weitere Lebensplanung zu sprechen.

Dann sollte die Grundlage wesentlich genauer sein.

Die Antwort lautet: Es kommt auf Ihr Ziel an.

Ein Online-Rechner ist sinnvoll, wenn Sie:

• eine schnelle erste Orientierung wünschen
• noch ganz am Anfang Ihrer Überlegungen stehen
• zunächst eine ungefähre Preisspanne kennenlernen möchten

Eine persönliche Immobilienbewertung ist sinnvoll, wenn Sie:

• Ihr Haus verkaufen möchten
• einen realistischen Verkaufspreis benötigen
• eine geerbte Immobilie bewerten möchten
• finanzielle Entscheidungen vom Immobilienwert abhängig machen
• mit Miterben oder Familienangehörigen über einen Verkauf sprechen
• vermeiden möchten, Ihre Immobilie zu hoch oder zu niedrig anzubieten

Beides hat also seine Berechtigung.

Der Unterschied liegt in der Tiefe der Betrachtung.